Какие документы проверить перед покупкой участка

Покупка участка и без того связана с множеством волнений и расходов, поэтому чтобы не усугублять ситуацию, важно правильно подойти к ней со старта. Недостаточная проверка документов может превратить выгодную сделку в источник многолетних проблем, от судебных разбирательств с соседями до полного запрета на строительство. Поэтому так важно знать, какие документы проверить перед покупкой участка и на какие детали обратить особое внимание.

Любая проверка начинается с базового комплекта документов, который является фундаментом юридической чистоты сделки. Отсутствие или отказ предоставить хотя бы один из них — серьезный повод насторожиться и, возможно, отказаться от покупки.

Свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это главный «паспорт» объекта. Не доверяйте копии продавца, а закажите выписку самостоятельно онлайн через Госуслуги или в МФЦ по кадастровому номеру. В ней содержится вся ключевая информация:

• ФИО собственника. Убедитесь, что они полностью совпадают с паспортными данными человека, который ведет с вами переговоры.
• Категория и вид разрешенного использования (ВРИ). Для строительства жилого дома вам необходимы «Земли населенных пунктов» с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) или «Для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ).
• Наличие обременений. В выписке будут указаны аресты, залоги (ипотека), долгосрочная аренда или сервитуты (право ограниченного пользования участком третьими лицами, например, для проезда или прокладки коммуникаций).

Правоустанавливающие документы. Это документы, на основании которых продавец стал собственником земли, они показывают всю историю участка и законность владения. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда или акт о приватизации.

Паспорт продавца и нотариальное согласие супруга (и). Проверьте действительность паспорта продавца на сайте МВД. Если участок был приобретен в браке, для его продажи требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если в ЕГРН собственником указан только один из них.

Когда вы убедились, что с правом собственности все в порядке, наступает этап технической проверки. Эти документы отвечают на главный вопрос: «Что и как я смогу построить на этой земле?». Именно здесь необходимо проверить юридическую чистоту участка перед покупкой с точки зрения строительных ограничений.

Технические документы для анализа:
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Этот документ — дорожная карта для строительства. Он показывает «пятно застройки» — область, в пределах которой можно возводить дом, а также обязательные отступы от границ участка, дорог и соседних строений, также в ГПЗУ указаны высота и процент застройки участка.

Межевой план и установленные границы.
Убедитесь, что участок прошел процедуру межевания, и его границы четко определены и внесены в кадастр, — это защитит вас от будущих споров с соседями по поводу того, где должен стоять забор.

Технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций.
Не верьте устным обещаниям «газ и свет по границе» — лучше запросите у продавца официальные документы от ресурсоснабжающих организаций, подтверждающие выделенную мощность электричества, возможность подключения к магистральному газу, центральному водопроводу и канализации.

В 2025 году значительную часть информации можно получить, не выходя из дома, используя открытые государственные ресурсы — это поможет вам составить полную картину и выявить скрытые риски.

Проверьте продавца на наличие долгов на сайте Федеральной службы судебных приставов, так как это может привести к аресту имущества даже после сделки.

Изучите генеральный план и правила землепользования и застройки вашего муниципального образования, чтобы узнать, не планируется ли в будущем строительство рядом с вашим участком скоростной трассы, ЛЭП или промышленного объекта.